买房：如何买到合适的房子
对很多人来说，房子不只是住的地方，还意味着一种“安家”的仪式感、安全感。如果有了买房的想法，不要拖，只要把日常生活保障好了，家人健康保障好了，应该尽快把买房提上日程。
当然，买房是一件大事，不但要一口气投入很多的资金，后面还有贷款，房子的价值还可能会变动，它会直接影响我们未来几十年的财务安排。
那么，怎么才能避免踩坑、聪明买房？怎么才能在预算范围之内，挑到最适合自己的房子？下面，我们就来讨论一下这些问题。
一、明确买房标准
如果想买房，第一步是去找中介看房吗？
不是，第一步是要想明白：我们买这个房是为了什么？是要自己住，还是拿来投资？
1.1、房子的两种功能
房子两种有功能，“自住”和“投资”。建议，两个功能里只选一个，至少是着重关注其中一个，因为这直接决定了我们的选房标准。
如果是买来自己住，那只需要考虑住得是不是舒服，能不能满足使用需求，房价涨不涨并不重要。而如果是为了投资，挑选的逻辑就完全不一样了，最重要的标准就是：它在未来能不能更值钱。
1.2、用好房产工具
把房产这个工具用好了，我们的财务压力也能减轻。
比如，我们想买一套房，打算5-10年后，孩子大了再换一个大一点的。那么，这套房的投资目的就要放在前面，选一个尽量好出手的房源。
等到孩子上学了，要买第二套房，那这一次换房可能就要住上好多年，住得舒服、生活方便就是首要考虑的事情了。
1.3、小结
建议的选房标准是，自己住，舒服最重要，要投资，增值最重要。夸张一点说，全国甚至全世界的房子都是我们的投资选择。
可能有人会问，怎么能知道什么房子会涨价呢？
很多人以为，买房一定是个稳赚不赔的生意，所以在投资房产的时候，勒紧裤腰带也要买，甚至闭眼买。这就太不理智了。一套房长期涨不涨，最重要的是看它所在的城市，甚至所在的地段有没有人口净流入。
一个城市如果能吸引很多人口，特别是年轻人流入，人多了，资源就会相对稀缺，房产作为资源的一种，当然是物以稀为贵。像前几年的深圳，这几年的成都，都属于这种情况。
二、向外看政策，向内盘现金
有了明确的买房标准，下一步就是挑选合适的房子了。
2.1、看政策
很多人在挑房时，会陷入各种细节的讨论：地段怎么样，环境好不好，两室一厅还是三室一厅。其实这些都是小问题，首先要了解的是政策，不然看好了房才发现买不了，费时又费力。
看政策，先要看在想买房的城市有没有购房资格。如果是北京、上海这样的大城市，对户籍、社保都有哪些要求？结婚和单身的人，购房资格上有什么不一样？如果现在没资格，是不是过几年可以有资格？购房资格这事，直接决定了我们有没有资格动手。
绝大多数人都是贷款买房的，如果购房资格有了，再去看一看这个城市首付大概占多大比例。拿北京来说，第二套房的首付比例要比第一套高，公寓的首付比例要比普通住宅高，等等。
2.2、盘现金
政策搞清楚了，我们再来想钱的事情。先盘一盘手里的现金，这直接决定了所能买的房子的价格上限。比如，小明在一个二线城市工作，想要买一套房子自己住。他研究了行情和政策，明确了这么几件事：
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首先，购房资格已经有了。
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其次，他看中的区域附近，首付三成就可以上车。
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接下来，小明盘点了一下能调动的现金，发现差不多有70万。
这个时候，他是不是就能用70万当首付，除以30%，去买230多万的房子呢？
还得再谨慎一点，因为他买的时候不仅要付首付，还要交税、物业费等各种费用，算下来他能掏的首付就只有60万了。所以小李能买的房子上限，其实是200万。超过这个上限，就不建议小李去看了。
2.3、小结
想明白为什么要买，了解了政策，盘好了预算，再去选具体的房子。这样选出来的房子，不一定十全十美，但至少不会踩坑。
可能有人要问，在大城市工作想买房，但既没有购房资格，也凑不齐首付，是不是努力攒几年钱再买呢？
不建议这么去做，因为在一线城市，房屋供需旺盛，收入不一定能赶上房价的增长速度。有这样一个思路，可供参考：如果暂时负担不起你目标城市的房子，可以考虑选择一个房价可以接受，同时房价增长速度又超过所在城市的地方。等到条件成熟，再在所在城市购入，完成置换。
三、做好还贷计划
房子选好了，准备正式上车，马上要面对的就是贷款的问题。用多少公积金、多少商业贷款，每个人情况都不一样，但要特别提醒的是，一定要认真做好还贷计划。
在这里，有几个建议可供参考。
3.1、还款周期
还贷计划要解决的第一个问题就是还多久，换句话说就是每个月还多少。
有人一想到每个月要还大几千，其中还有一大笔钱是利息，心里就非常抵触，于是一开始就想办法缩短还款的时间，本来要还30年，现在20年就想还完。但说实话，这不是很有必要。
我们要知道的是，在所有提供贷款的机构中，银行利息是最低的，房贷是一种普通人可以利用的良性杠杆。建议是，可以在一开始，适当让交费期长一些。为什么呢？
- 还款的周期越长，每个月交费压力就越小。考虑到通胀因素，越往后还贷压力就越小。
- 以后收入增加了，还可以把还款周期缩短，比如把30年改成20年，但要是一开始定短了，要把20年变成30年，银行就不同意。
3.2、还款金额
第二个问题是每个月还多少比较好呢？
我们知道，健康的负债状态，就是稳定正向现金流，减掉刚性支出和必要的储蓄，剩下的钱还可以覆盖每个月要还的本息。
具体到房贷上，一般占每月收入的40%到60%是比较合理的。每个月发了工资，大约一半还房贷，还有一半除了刚性支出和储蓄，没准还能看看电影、偶尔约个饭、逛逛街，生活质量还是不错的。
3.3、还款方式
第三个问题是，选择什么样的贷款方式？
最常见的选择，就是“等额本金”和“等额本息”。这两种方式最直接的差别就是，等额本金前面还得多、后面还得少，是先难后易，而等额本息每个月还的数额都一样。
选哪种呢？一个依据是，未来的收入是会乐观地增加，还是可能减少。
如果是处在事业上升期的家庭，建议等额本息，平滑地去还贷。如果一开始挣得少、还得多，可能直接影响生活质量。如果选择每月还一样的数额，随着收入不断增加，压力其实是递减的。
当然，如果预计未来收入可能减少，比如贷款还没还完就面临退休的家庭，那么等额本金先多后少的方式就是更合适的
3.4、提前还贷
最后一个问题是，要不要提前还贷？
比如买房第5年后，收入提高了，打算把30年的周期缩短到20年，可不可以呢？当然可以，但不一定划算。
现在大部分贷款，不管等额本金还是等额本息，都是前期主要还利息，后期主要还本金。着急去还本金，并不能减少多少利息，还损失了这笔钱的流动性和投资收益。
网上很容易查到一种工具“提前还贷计算器”，可以用它来计算一下，看看这笔钱到底是提前还了划算，还是留在手里做理财划算，然后再做决定。
四、总结
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买房前，要先考虑好是自住还是投资，自住要舒服，投资要看投资价值。
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挑房时，要做好两方面工作：对外看政策，对内盘现金。
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购买时，要认真对待还贷计划，考虑好还款周期、每月还多少、选择哪种还款方式、要不要提前还贷，总之要保证有一个健康的负债水平。